Poslovna ideja; zasebna družba za upravljanje

Čas branja: 10 minut

Nimate časa za branje? Pustite svojo pošto - poslali bomo povezavo do članka.

Po navedbah Rosstata Rus mesečno za stanovanjske in komunalne storitve porabi več kot 1.700 rubljev. Trg stanovanjskih in gospodarskih javnih služb je trikrat večji od trga potrošniških storitev, štirikrat večji od trga potniškega prometa in sedemkrat večji od trga zdravstvenih storitev. Hkrati pa takšna velikost trga sploh ne zagotavlja poslovnega dobička ali celo preloma.

Prebivalci večine stanovanjskih stavb sami ne vzdržujejo svojih hiš: ne menjajo žarnic na vhodih, ne popravljajo klančin, pozimi ne odstranjujejo snega . To naredi družba za upravljanje, s katero stanovalci hiše sklenejo sporazum. Kazenski zakonik od prebivalcev prejema denar za vse komunalne storitve, dobaviteljem plačuje vodo, plin in elektriko. In hrani denar za vzdrževanje hiše.

Združeno kraljestvo je običajno trgovsko podjetje, LLC ali JSC. Če želite odpreti družbo za upravljanje, morate pridobiti licenco za upravljanje večstanovanjskih stavb in opraviti kvalifikacijski izpit. Nato najemite čistilce, vodovodarje in električarje, sklenite sporazum z organizacijami, ki oskrbujejo z viri. Težje je kot odpreti trgovino z oblačili, vendar je povsem mogoče - v stanovanjsko-komunalnem sektorju v Rusiji deluje 20 tisoč družb za upravljanje.

Z Inno iz družbe za upravljanje Alfa-Service smo se pogovarjali, da ugotovimo, zakaj ogromna velikost trga ne zagotavlja niti majhnega dobička in zakaj se na to področje ni vredno spuščati, če ni adutov karte v rokavu.

Strank je težko najti

Iskanje kupcev na tem trgu je težje kot v maloprodaji ali gostinstvu. Ne bo delovalo zgolj oglaševanje na internetu ali od ust do ust - iti morate po težji poti.

Obstajajo trije glavni načini: zmagati na razpisu, se pogajati z razvijalcem ali prepričati skupščino najemnikov, da spremeni kazenski zakonik. V prvem primeru mlado podjetje ne bo moglo konkurirati izkušenim konkurentom. V drugem podjetniku morda primanjkuje povezav. In tretji zahteva neverjeten napor: zbrati morate najemnike in jih prepričati, da gredo skozi zapleten postopek. Če ustanovitelj nima močnih povezav ali zmožnosti vplivanja na odločitev najemnikov, bo skoraj nemogoče najti predmete za upravljanje.

Kupci pogosto ne plačajo

Skupni dolg Rusov na področju stanovanjskih in komunalnih storitev presega 500 milijard rubljev, kar je približno 10% celotnega trga. Prebivalci morda ne bodo plačevali več mesecev ali celo let. Obstajajo tisti, ki ne plačujejo in čakajo, dokler zastaranje ne mine, v upanju, da ne bodo imeli časa za tožbo in bodo dolgovi odpisani. Če podjetje v treh letih ne bo imelo časa za sodišče, bo denar izgubljen.

Za pridobitev denarja podjetja izklopijo elektriko, vodo in včasih v kanalizacijo vtaknejo čepe

Težave v stanovanjsko-komunalnih storitvah

Zagotovo večina stanovalcev modernih stanovanjskih stavb ni zadovoljna z delom lokalnih stanovanjskih in komunalnih služb, vendar je le malo ljudi sposobnih organizirati pobudno skupino in urediti situacijo. In vse to v ozadju vsesplošnega opustošenja na dvoriščih in vhodih. Polomljena okna in vrata, umazane stopnice, zamašeni in umazani žleb za smeti, grafiti, pušča streha in še veliko več. Poleg tega je lahko tako obžalovalno stanje kleti in vhodov zdravju škodljivo. Vlažnost in nehigijenski pogoji, širjenje podgan, bolh in ščurkov, plesen. Že samo odprt dostop do vhodov na podstrešja in kleti jih naredijo priljubljeno mesto za obisk odvisnikov od drog, drobnih kriminalcev in brezdomcev.

Vsi ti problemi so dokaj rešljivi in ​​denar, nakazan za stanovanjske in komunalne storitve, nenehno narašča. Vendar je raven storitev, ki jih nudijo družbe za upravljanje, ponavadi zoprna. Tudi če je oskrba z vodo prekinjena, ekipa vodovodarjev z veliko zamudo odide in škoda zaradi nesreče je veliko večja, kot serviserji prispejo takoj. In če je električna napeljava zgorela, lahko na električarje počakate celo nekaj dni. Pri tem ne gre toliko za malomarnost, malomarnost ali lenobo zaposlenih v ZhEK, temveč za številne težave same strukture sistema javne uprave v tej panogi.

Sodobne družbe za upravljanje

Dolgotrajna odsotnost zdrave konkurence, monopol državnih pisarn za stanovanjske in komunalne storitve je privedla do neučinkovitega upravljanja in razdeljevanja sredstev. Posledično se veliko denarja v industriji porabi za krpanje lukenj. Slabo popravilo ogrevalnega sistema v hladni sezoni, zamrznitev cevi v vhodih zaradi polomljenih oken in vrat. Z velikanskimi toplotnimi izgubami prebivalci dejansko plačujejo ogrevanje ulic in ne svojih hiš. Sistemi hišnega upravljanja, ki so se oblikovali v sovjetskih časih, še vedno v večini ruskih mest delujejo neučinkovito. In v odsotnosti konkurence spoznajo svoj ugoden položaj. Konec koncev, zakaj bi delali bolje, če denar vseeno plača.

Trenutno zasebne družbe za upravljanje razmere nekoliko popravljajo, nadomeščajo stare ZhEK in DEZ. Pojavlja se konkurenca, ki prispeva k splošnemu izboljšanju storitve. Združenja lastnikov stanovanj imajo na izbiro. Na žalost se ta postopek šele začenja, zakaj se podjetniki ne mudijo obvladovati tega posla? Navsezadnje gre za več milijard dolarjev prometa.

Izvedljivost trga

Marketinške agencije so izvedle analitično študijo moskovskega trga stanovanjskih in komunalnih storitev. V povprečju je ta sektor ocenjen na milijardo evrov na leto. Trg je res ogromen in več kot dva tisoč in pol podjetij se zavzema za pravico do opravljanja javnih služb, od tega več kot dve tretjini majhnih zasebnih organizacij. A kljub izboljšanemu upravljanju virov zaradi dotrajanega omrežja komunikacij in naprav, ki je bilo preneseno na upravljanje, je dobiček takih podjetij minimalen. Večino sredstev porabimo za zamenjavo ali draga popravila. Razmere so boljše v novogradnjah, kjer se takoj organizirajo združenja lastnikov stanovanj.

Dejansko je neprimerno odpirati podjetje za servisiranje javnih gospodarskih služb na podlagi "hruščov", zgrajenih v 70-ih, z dotrajanimi komunikacijami. Vračilo podjetja v tem primeru lahko doseže 5 ali več let. Toda tudi v zapostavljenih primerih je trg stanovanjskih in komunalnih storitev lahko zelo donosen. Tržniki trdijo, da je mogoče položaj spremeniti tako, da spremenite smer poslovanja in ga oblikujete. Privlačnost razvojnih podjetij.

Dobiček razvojnega podjetja pri upravljanju stanovanjskih in komunalnih storitev je neprimerljivo nižji kot pri izvajanju lastnih projektov in naložb. Vendar razvijalec želi organizirati lastno pisarno za upravljanje v objektih, ki se gradijo. Tako privabljanje kupcev s pripravljeno rešitvijo. Poleg tega podjetje lažje odpravi lastne napake in pomanjkljivosti v gradbeništvu.

Iskanje strank in izbira primernih predmetov

Skoraj vsi, ki živijo v večstanovanjski hiši, poznajo dejavnosti družb za upravljanje na področju stanovanjskih in komunalnih storitev (v nadaljevanju - Kazenski zakonik). Mnogi jih povezujejo z "GBU Zhilischnik", to je državnim ali občinskim proračunskim podjetjem, ki še vedno nadaljuje tradicijo sovjetskih Žekov, s storitvijo ustrezne kakovosti. Vendar je trg zasebnih družb za upravljanje v državi dozorel. Vse pogoje za konsolidacijo ima.

Trg je zrel

Trg družb za upravljanje premoženja je precej velik. Po naših ocenah lastniki večstanovanjskih stavb samo v Moskvi in ​​Sankt Peterburgu z regijami, pa tudi v mestih z več kot milijonom prebivalcev, letno plačujejo družbam za upravljanje približno 400 milijard rubljev (v nadaljevanju vse ocene za družbo za upravljanje rezultati naše analize baze podatkov Sklada za reformo stanovanjskih in komunalnih storitev). In to samo za vzdrževanje in popravilo stanovanjskih prostorov, ne da bi se upoštevale dejanske komunalne storitve (toplota, voda, plin itd.). Če te številke ekstrapoliramo na celotno Rusijo, dobimo več kot 1 bilijon rubljev. In polovica jih je iz zasebnih podjetij.

Najbolj presenetljiv primer prihoda velikih zasebnih vlagateljev na področje družb za upravljanje je PIK-Comfort, član skupine PIK, Sergeja Gordeeva. Potem ko se je pojavila leta 2021 in začela aktivno rasti leta 2021, je zdaj največja zasebna družba za upravljanje v državi (in največja družba za upravljanje na splošno) z več kot 50 milijoni m2 pod upravljanjem. In v zadnjih letih se čedalje več zasebnih vlagateljev začne zgledovati po njenem zgledu.

Britanski trg je zdaj podoben maloprodajnemu trgu z živili pred 10-15 leti. Prva podobnost je, da ta posel dokaj enostavno skalira "v širino". Danes trg ni konsolidiran, ni omejitev za obsežno rast, tudi z nakupom drugih igralcev.

V nadaljevanju analogije z maloprodajo se spomnimo tipične pokrajine stanovanjskega naselja pred 20 leti: skoraj na vsakem dvorišču je bila majhna trgovina z živili v lasti lokalnega podjetnika. Zdaj so skoraj vse te trgovine izginile, njihovo mesto pa so zasedli Pyaterochka, Magnets ali Dixie. Leta 2021 je imela veriga Pyaterochka 100 trgovin, zdaj jih je 15 350 - veriga je zrasla 150-krat.

Enako se bo zgodilo na trgu Združenega kraljestva. V Moskvi in ​​Moskovski regiji je skoraj 900 družb za upravljanje, medtem ko je 90% igralcev majhnih in upravljajo z manj kot 600.000 m2 stanovanjskih skladov. Vendar taka majhna podjetja skupaj predstavljajo več kot 55% celotnega stanovanjskega fonda v regiji. Danes je na trgu samo en resnično velik zasebni igralec - skupina podjetij PIK. Najbližji tekmeci zaostajajo po površini hiš v upravljanju vsaj za red velikosti.

Prihodnjo konsolidacijo, čeprav v implicitni obliki, spodbuja država. Formalno vladna ureditev na tem področju ni zelo pomembna: vsaka družba za upravljanje ima dovoljenje in jo lahko prekliče, če pri dejavnostih obstajajo pomembne kršitve.

Stanovanjsko-kemijski kombinat je v praksi zelo politično občutljivo področje. Zato lokalne oblasti pogosto in aktivno posegajo v delo kazenskega zakonika. Župani, guvernerji in njihovi namestniki za stanovanjsko-komunalne storitve se redno sestajajo z lastniki družb za upravljanje, da bi razpravljali o perečih vprašanjih. Seveda bodo lažje razpravljali o dnevnem redu s 5-10 velikimi igralci kot s stotimi majhnimi.

Končno lahko sredstva na tem trgu kupite precej poceni in včasih celo "brezplačno odnesete". Ena ključnih težav številnih družb za upravljanje je kronično neplačevanje rezidentov. Položaj se še poslabša, če podjetje deluje kot "tranzitna povezava" za plačevanje računov za komunalne storitve med prebivalci in organizacijami za oskrbo z viri. V tem primeru je Kazenski zakonik sam odgovoren za plačilo storitev RNO in nima ničesar, s čimer ne more prejeti denarja od najemnikov. To zahteva učinkovito delo z dolžniki, ki majhnim igralcem ni vedno na voljo.

Neizkoriščen potencial

Vendar to ni edini dejavnik investicijske privlačnosti družbe za upravljanje. Poleg širjenja v širšem obsegu je ta posel tudi prilagodljiv v globino.

Prebivalci večstanovanjskih stavb dobro vedo, kako pomembno je izbrati zanesljivo družbo za upravljanje, saj plačujejo veliko denarja, da je njihova hiša nenehno nadzorovana in pravočasno opravljena potrebna popravila. Toda na žalost ljudje najpogosteje ostanejo nesrečni, ne razumejo, kam gre njihov denar in kdo bo zanj odgovoren. Zato danes številne hiše na splošno zavračajo storitve družb za upravljanje in tvorijo tako imenovani HOA. A tudi tu ni vse tako gladko, saj so najpogosteje ljudje pripravljeni le na ogorčenje, v resnici pa nihče noče ničesar narediti sam. V vsaki stanovanjski hiši je zelo težko najti aktiviste, zato se obstoj družb za upravljanje nadaljuje.

Danes je naša gostja Ljudmila Vladimirovna iz Voronježa. Revija Reconomica jo je prosila, naj pove, kako deluje družba za upravljanje, saj tako kot nihče ne pozna vseh odtenkov tega primera. Ljudmila Vasilievna je v daljnem letu 2021 lahko odprla lastno podjetje za upravljanje stanovanjskih stavb in zelo kompetentno poslovala, dokler ni še vedno morala zapreti svojega podjetja. Vse podrobnosti njene zgodbe preberite spodaj.

Ustanovitev družbe za upravljanje

Pozdravljeni! Moje ime je Lyudmila Vladimirovna Merkulova. Živim v Voronježu. Ko sem septembra 2021 začel poslovati z upravljanjem stanovanjskih stavb, sem bil star 56 let. Družba za upravljanje (MC), ki sem jo ustvaril, je delala do konca leta 2021.

Prenos hiš v upravljanje

V zgodnjih 2021-ih sem delal v oddelku za kapitalsko gradnjo ene od tovarn v Voronježu. Zgradili smo večnadstropne stanovanjske stavbe. Polovico stanovanj v njih so prodali po znižanih stroških tistim na čakalnem seznamu obrata, ostalo so vsi kupili po komercialni ceni.

V podjetju se je podjetje pospešeno gibalo proti stečaju in prenehanju gradnje stanovanj. Treba je bilo iskati novo službo. V bilancah stanja številnih podjetij so bile stanovanjske hiše, ki so jih zgradili, ki so se jih skušali znebiti. Preneseno v pristojnost novo oblikovanega kazenskega zakonika.

Leta 2021 sem ustanovil LLC, katerega listina je predvidevala eno vrsto dejavnosti - upravljanje nepremičnin. Dosežen je bil dogovor z vodstvom podjetja, da se družbi za upravljanje prenese dve stanovanjski zgradbi s skupno površino 13.862 kvadratnih metrov ...

Ena od hiš, ki jih oskrbuje naša družba za upravljanje.

Nisem imel začetnega kapitala. Kot finančna "varnostna blazina" se je vodstvo tovarne v prvih treh mesecih ustanovitve mojega podjetja strinjalo, da bo še naprej samostojno služilo prenesenim hišam. Denarna nakazila prebivalstva za te mesece bi morala biti knjižena na moj račun.

Organizacijski poudarki

Družba za upravljanje - družbe za upravljanje v stanovanjskih in komunalnih storitvah so postale sestavni del komunalne strukture, ki izpolnjuje obveznosti do stanovalcev stanovanjskih stavb za izboljšanje in zagotavljanje osnovnih vsakdanjih potreb.

Vsaka pravna oseba, ki nima težav z zakonom, lahko postane upravitelj. Ta niša za poslovneže ostaja razmeroma brezplačna, saj se šteje, da ni zelo donosna. Toda v njem praktično ni konkurence in vam ni treba vložiti preveč truda v iskanje strank. Dovolj je, da prevzamete nadzor nad več stolpnicami - in osnova za delo je pripravljena.

Ne moremo reči, da bo zelo enostavno odpreti družbo za upravljanje, saj so v zadnjem času vladne zahteve za te strukture postale veliko strožje kot prej. Kljub temu lahko v odsotnosti velikega zagonskega kapitala, vendar z močno željo po ustanovitvi lastnega podjetja, tvegate tako, da stopite čez strah in negotovost.

Upravljanje organizacije in njene vrste

Ruska zakonodaja postavlja strog nadzor nad komercialnimi upravljavskimi strukturami, ki vzdržujejo optimalno udobje stanovalcev in zagotavljajo prenove domov, nemoteno oskrbo z osnovnimi energetskimi viri, kot so elektrika, plin, voda in ogrevanje. To je glavni namen kazenskega zakonika, ki bi ga bilo treba izvajati najučinkoviteje. Prebivalci bi morali imeti največ udobja v zameno za redne mesečne obroke. Dejavnosti Kazenskega zakonika (pravilno ime je "organizacija, ki upravlja") nadzorujejo naslednji pravni akti:

• Civilni in stanovanjski zakoniki Ruske federacije.
• Spremenjene zahteve za organizacijo, predpisane v Zveznem zakonu št. 255-FZ (z dne 21. 7. 014).
• Vzpostavljeni načini regulacije tarif za ogrevanje z vladno uredbo N 1075 (z dne 22. 012).
• Ureditev odnosov na področju oskrbe z vodo in odstranjevanja odpadne vode v Zveznem zakonu N 416-FZ (z dne 7. 2. 011).
• In drugi zakoni o spremembah energetske učinkovitosti, o pomoči stanovanjskim in komunalnim službam pri izvajanju reform, odobritvi novih pravil in predpisov za delovanje stanovanjskega fonda itd.

Razumevanje, kako odpreti družbo za upravljanje na področju stanovanjskih in komunalnih storitev, bo pomagalo poznati njeno pravilno organizacijo in načine izvajanja projektov. Prebivalci imajo na voljo eno od treh možnosti upravljanja doma:

• Hibrid - za velike večnadstropne stavbe, kjer stanovalci sami rešujejo vsa upravljavska, operativna in organizacijska vprašanja za vzdrževanje hiše, brez pomoči tretjih podjetij.
• Takoj - za majhne hiše s 40 apartmaji ali manj. V tem primeru najemniki iz hiše izberejo predstavnika, ki sklene pogodbe z izvajalci za izvedbo potrebnih popravil v imenu javnosti.
• Operativni - za MKD ali več, vezan na eno komunikacijo. Primer, ko sestanek najemnikov z večino glasov odloči o izbiri zanje najprimernejše družbe za upravljanje - organizacije za upravljanje.

Na podlagi sestanka se med najemniki in menedžerji sestavi sporazum, ki je podpisan s sporazumom, kjer so natančno opredeljene obveznosti obeh strani. V pogodbi lahko hkrati sodeluje več stolpnic, ki jih združuje en sam centraliziran sistem.

Zahteve za upravljavsko organizacijo na področju stanovanjskih in komunalnih storitev

Ti podatki se skupaj z informacijami o opravljenem delu, seznamom storitev ter njihovimi stroški in drugimi informacijami vnesejo v enotni zvezni informacijski sistem - GIS stanovanjske in komunalne storitve - kjer koli najemnik lahko stopi v stik za pojasnitev vprašanj, ki so se pojavila. Pomanjkanje informacij o tem viru daje lastnikom stanovanj pravico, da vložijo pritožbo pri stanovanjsko-komunalni inšpekciji ali celo tožilstvu.